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林采宜:海外哪些城市的房地产最具投资价值?

日期: 2017-07-18
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发达国家的居民海外资产占全部资产的8-10%左右,远高于中国居民2.72%的水平。未来,随着中国的对外开放和居民财富的积累,海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向

 


林采宜:海外哪些城市的房地产最具投资价值?


对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因

 


随着经济全球化的发展,海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。一般而言,选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求:


一是适应宏观经济的波动周期。不同国家的经济周期不一样,资产价格存在较大差异,通过跨境配置资产,可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响。


二是通过资产多元化,对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”,应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币,放在同一个国家。


三是随着更多居民选择移民或者让子女接受海外教育,资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配,也是促成资产海外配置的重要因素。


机构数据表明,发达国家的居民海外资产占全部资产的8-10%左右,远高于中国居民2.72%的水平。未来,随着中国的对外开放和居民财富的积累,海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。


城市国际化程度决定了其是否适合作为海外投资者置业的目标

 


一个城市的产业结构经济地理位置,对其国际化程度具有非常重要的影响。


从产业结构来看,著名高校数量以及跨国公司的数量、规模、旅游、文化(体育)及其相关产业在当地经济中的地位等因素直接影响城市的国际化程度,同时影响海外移民的宜居性。城市的国际化程度越高,交通越方便流动人口越多,当地不动产的流动性


排除了移民政策和税收政策对外籍人士极为不友好的国家和地区之后,综合考虑著名大学、世界500强企业数量和国际体育盛事、国际文化艺术交流活动以及地理位置和交通便利等因素,笔者认为纽约、伦敦、东京、大阪、巴塞罗那等15城市不仅是全球著名大学和企业的坐落地,同时跨境交通十分便利,是具备综合优势的国际性都市。


它们不仅吸引着国内居民同时也吸引着大量国际移民。这些城市的地产因此拥有更大的升值空间和租赁、销售的流动性


全球主要城市的住宅投资价值分析

 


考量一个城市目前住房价格的相对水平,通常由当地的租金房价比,收入房价比能得出基本结论;而判断一个城市的房价未来是否有较大的成长空间要重点考房价和宏观经济增长水平的偏离度以及当地的货币政策和流动性环境包括抵押贷款的利息成本,汇率风险等。


1. 租金房价比


从租金房价比来看,大阪、洛杉矶、阿姆斯特丹和西雅图领跑全球主要城市的租金收益率水平,其租金收益率水平均在5%以上;其次是多伦多、纽约、温哥华、东京和巴塞罗那,其平均租金收益率都在4%以上,明显高于国内金融资产的无风险收益水平。


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2. 收入房价比


从统计数据来看,在全球主要城市中,房价收入比处于低位的有西雅图、洛杉矶、墨尔本、多伦多、柏林以及阿姆斯特丹和奥克兰,房价收入比均在10倍以下,表明相对于当地居民的平均收入而言,房价处于较低的水平。


纽约虽然绝对房价不低,但由于当地收入水平高房价相对水平也不高。伦敦、新加坡罗马和首尔的房价相对水平就比较高了。


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3. 目前房价的相对水平及住房升值的预期


根据2007年金融危机以来的房价统计数据,温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、奥克兰、伦敦、新加坡、首尔9个城市的房价已恢复且超过金融危机前的房价、创出历史新高。


西雅图东京、巴黎和柏林房价基本恢复到2007的水平。


而纽约、洛杉矶、大阪、罗马和巴塞罗那、阿姆斯特丹的房价仍然低于危机之前,属于相对较低水平


林采宜:海外哪些城市的房地产最具投资价值?


此外,宏观经济增长水平房价的偏离度也是重要考量指标。目前大多数发达国家的宏观经济增速呈下滑趋势,与之相对应,这些国家的房价也相对比较疲软,唯有美国例外,宏观经济和房价呈现双增长的态势。但从增长幅度来看,房价涨幅仍然滞后于经济复苏;而其他发达国家的经济基本处于“比烂状态”,GDP增速均为负值。


综合考虑经济增速和房价涨幅两个指标,可以初步判断,除了美国以外,随着经济复苏,意大利、西班牙、法国和新西兰的房价升值前景都较为乐观新加坡和德国的房价水平受到政府政策调控市场波动相对较小)。

当地利率水平和住宅按揭成本

 


当前全球处于低利率时代,美联储货币政策的收紧导致全球利率出现拐点,出现回升的趋势。但由于住房政策和市场环境的不同,各个国家的住房抵押贷款利率相差很大,这就形成了不同国家购置不动产的现金成本的差异。


从置业成本来看,与之关联最直接的是住房抵押贷款的利率,从统计数据来看,住房抵押贷款利率相对较低的有英国、新加坡、加拿大、日本、法国和德国,都在2%以下;澳大利亚、西班牙和新西兰的住房抵押贷款利率高达5%以上,购房的现金成本较高。


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全球最具有投资房地产价值的国际性城市

 


根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比属地移民政策和货币汇率风险等7项指标的加权分数综合排名,洛杉矶、西雅图、纽约和大阪的风险收益综合评分在80分以上,是海外购置房地产的首选城市,其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那,其投资风险收益综合分数在70分以上;此外,东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。


鉴于当地的移民政策、房地产价格管制政策以及汇率风险等因素的考虑,不建议投资首尔、墨尔本、悉尼及新加坡的房地产。


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{ 本文作者 }

林采宜,国泰君安证券首席经济学家

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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