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连平:房价高涨的根源在于供给侧“作茧自缚”

日期: 2017-07-19
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连平:房价高涨的根源在于供给侧“作茧自缚”


01

 

伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高,城市购房需求必然持续大幅增长。


一、二线城市产业基础较好,市场经济发达,就业机会多且工资水平相对较高,通常是城镇化过程中人口流动的主要方向,首次置业需求通常会持续较为旺盛。


在经济持续高速增长的条件下,大城市居民通常收入增长显著且平稳,改善性购房需求也会持续增长。


而房价长期以来居高不下且周期性大幅上涨,加上货币投放过度,又刺激了较大的交易性和投资性需求,对房价上涨推波助澜。十多年来,有关方面在抑制需求方面已经采取了一系列措施,但效果却很不如人意。


既然如此,为什么就不能顺应市场供求关系,在合理管理需求增长的同时,有效地增加住房供给,平抑房价过快上涨呢?但事实上,迄今为止的供给问题并不是个总量问题,而是个结构问题。


连平:房价高涨的根源在于供给侧“作茧自缚”


02

 

长期以来存在一种观点,就是中国人多地少,房价上涨的根源在于部分城市土地稀缺,北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。


从全国范围看,中国人均拥有土地并不富裕,但房价上涨的主要表现在于经济发达的一、二线城市房价上涨过快。


过去两年内,国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格累计上涨了11.87%,其中一线和二线重点城市涨幅分别达到了40.3%和23.4%,四个一线城市的累计涨幅由大到小分别为深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、广州30.6%


今年以来在政策严控下,虽然城市群内的三线城市房价在一、二线城市房价大幅上涨的外溢效应推动下出现上涨,但总体看来,仍是一、二线城市房价上涨压力较大。那么这些城市土地真的很缺吗?土地的使用效率又如何呢?


北京辖区面积1.6万平方公里左右,迄今建设总面积仅为3480平方公里,城乡建设用地占土地面积15%左右,也就是说北京绝大部分土地仍处于农村状态。而在城市建设用地中居住用地只占28%,70%以上却用于非居住用途。


于是,我们就看到了一幅既令人匪夷所思、又让人啼笑皆非的景像:


一方面是房价持续大幅上升,居民购房成本大幅增加;劳动力成本和租金等成本持续大幅上升,导致城市竞争力被不断地吞噬。另一方面则是大片郊区土地种植玉米和小麦等农作物,默默地在为我国的农业贡献着绵薄之力。

 


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03

 

一、二线城市可以说是中国经济的栋梁。这些城市汇聚了国民经济的主要产业,产出了中国约38%的GDP;尤其是这些城市在聚集大批人才的基础上,成为中国技术创新的发源地;这些城市拥有较为完整的金融体系和充沛的金融资源,它的金融安全意味着国家的金融安全。


尤其是北京、上海等特大城市还承担了建立国家科创中心的重任。守住部分大城市郊区耕地的防线,不能越雷池一步,比起这些城市的长期健康发展和国家战略目标的实现,究竟孰轻孰重呢?


为什么不能实事求是地解放一下思想,通过改革将这些一、二线城市中的部分农田用某种形式释放出来?如重庆推行的地票制度将耕地置换出来,就是一种十分有益的探索。


中国有句俗话叫“堤内损失堤外补”。近年来,全国每年大约消失6万个自然村。为什么不能站在全国统筹的角度、通过这些自然村的复垦来置换大城市合理地占用农田、平抑城市过高的房价呢?


退一步讲,即使是减少一定数量的耕地来换取部分核心城市竞争力提升和国家科创中心的确立,又何乐而不为呢?


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04

 

国际上大城市的土地利用结构与我国大城市相比明显不同。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%,而工业用地占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%。


而北京、广州和深圳这两个数字分别为28%、29%和26%;22%、32%和36%。大城市居住用地占比较高既是城镇化的必然结果,也是产业结构高级化和经济发展水平提高的客观表现。该占比持续提高是通过工业用地和农村用地占比逐步缩小来实现的。


如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比,那么住房价格持续上升就难以避免,因为市场供求关系会长期处在供不应求的状态。


中国房地产市场存在着一对基本矛盾,即需求侧的市场经济与供给侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府说了算,而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。


毋庸讳言,将更多的土地批给工业用地可带来招商引资效应、地价高些可增加卖地收入、房价走高有助于持续带来较多税收收入。而地方官员通常不可能在某地长期为官,在考量和选择相关政策时一般不会着眼得太长远,除了少数觉悟很高和具有战略眼光的官员以外。


由此,城镇化中大城市的“吸人”效应和收入水平较快增长与地方政府在土地供给方面的短期行为和体制机制的“作茧自缚”之间的错配,形成了部分城市住房供求关系持续紧张的根源。

 


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05

 

建立房地产市场管理长效机制,必须真正解放思想,突破传统思维,站在战略高度,一切从实际出发,摒弃“作茧自缚”。除了需求管理和市场价格管理外,长效管理机制最为关键的仍是供给管理。主要解决三个问题:

●一是真正确立供给侧最为重要的理念,切实尊重经济规律,并以此为出发点来谋划相关的体制机制改革。


●二是通过落实强制性机制,督促地方政府持续保持土地供应的意愿,避免官员不作为和短期行为。


●三是通过城市土地管理制度改革,保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土地供给资源,以有效平抑市场供求不平衡,合理引导市场预期。

 


{  本文作者 }

平,交通银行首席经济学家

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The end


 

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