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“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

日期: 2017-12-05
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导言

在全球化资产配置中海外地产是备受高净值人士关注的资产标的,全球多个知名城市逐渐成为地产置业热门地,这也代表了全球财富流动的趋势和新版图。然而从地缘政治到这些热门城市或国家的当地政策,很多因素时刻影响着海外地产投资市场,对于买方客户来说,如何看价格、看地段、看未来回报率变得更为复杂。


● 2018年全球财富将如何流动?


● 哪些将是未来世界领先的财富中心?


● 我们还能在这些地方进行投资吗?


● 怎样从众多海外置业项目中挑选出最适合、最值得入手的那一个?


● 我们能不能跟着“李嘉诚们”的投资路线走?



“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区


针对这些困惑,11月的财富思享会特别邀请到了莱坊国际投资部主管程怿先生、莱坊国际投资部副董事俞俊先生、莱坊国际投资部高级业务发展经理龚雪女士以及淳石资本首席运营官施文捷先生,为大家更立体地分析未来全球房地产投资的发展趋势,并由学习到运用,帮助大家沉淀出了一套有效的甄选经验



2018年全球财富趋势









Q: 2018年全球财富将如何流动?哪些将是未来世界领先的财富中心?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

龚雪

莱坊国际投资部高级业务发展经理


“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区


关于高资产净值人士移民的最新数据证实,澳大利亚、美国和加拿大作为富裕移民目的地的吸引力十分巨大并且日益火爆,并以悉尼和墨尔本的增长率最高。面临最多财富外流的城市主要位于欧洲,每年巴黎和罗马的高资产净值人士外流量分别为7,000名和5,000名。伦敦仍然是欧洲的一个例外,每年净流入高资产净值人士维持在500名。印度和中国是富裕移民的主要净输出国。但是随着两国国内财富创造快速增长,这种外流并不如欧洲国家那样令人担心。房地产仍然是中国资本的主要投资目标。未来两年,中国32%的超高净值人士将投资海外房地产市场。


如何判定哪些是未来世界领先的财富中心呢?第一反应自然是研究富人的居住地。基于此得到的答案是纽约:6,570名超高净值人士居住在纽约,远高于伦敦的4,750名。然而,这只是一个片面的角度。世界上富豪是流动性很高的一个群体,他们称之为家的地方只是一个起点,可以从这里出发去找寻另一个最合意的地方。


基于2017年莱坊城市财富指数,伦敦在投资和交通便利性两项得分均最高,略高于纽约,而纽约在现有和未来财富两项中排名第一。但欧洲并无特别卓越的表现,因为伦敦是排名前十城市中唯一的欧洲城市。未来财富的聚集和投资实力的比拼似乎将由亚洲和北美城市主导。预计未来十年,新加坡、上海和北京这几座城市的富豪数量会迅速增长。



“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

莱坊国际投资部高级业务发展经理龚雪女士分享2018年全球财富趋势



海外置业时需要注意哪些风险?考虑哪些指标?


Q:海外房产投资要注意哪些风险?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

程怿

莱坊国际投资部主管

大家众所周知,任何投资都是有风险的。这些年“黑天鹅”满天飞,“灰犀牛”满地跑,宏观大环境比较恶劣,在这样一个全球低利率的环境下,我们怎么样把风险控制好是一个很重要的话题。我认为,投资的风险分为以下几个:


1)政治风险。希望大家在投资之前都对投资的目的地有一个基本的了解,在投资之前要考虑清楚,怎样把自己的本金保住这是最重要的。


2)汇率风险。举个例子,如果现在美金兑人民币的比例是1:7,今年你购买了一套美国纽约的房子,再过几年,如果美金兑人民币的比例到了1:10,那你就是赚到了;但到时候如果美金兑人民币的比例是1:3,那你的资产就缩水了,所以汇率风险也是很重要的一个考量因素。


3)经济的稳定性。这和政治的稳定性是休戚相关的,因为一个国家政治稳定的话,它的经济也会相对稳定。



“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

莱坊国际投资部主管程怿先生正在做主题演讲



Q: 海外置业需要综合考虑哪些指标?


“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

程怿 

莱坊国际投资部主管



1)本金安全。在做任何投资之前,最担心的就是本金能不能拿得回来,就像炒股票,今天100元进去,明天可能200元出来,也有可能10元出来,所以本金是否能保障是很关键的一点。


2)年化收益率。抛开资本的自然增长来看,买房子会有租金的收入,我建议可以拿银行的利息和它作为参考。举个例子,现在中国的基本利率大概是2~3%,保本的理财产品是4~5%左右。境外的房产,以美国为例,纽约的租售比相比美国的其他城市来说会相对低一些,纽约作为一线城市是博它的资本增长。全球的一线城市,像纽约、伦敦、香港的住宅类房产的年化收益率差不多在3~4%左右,这个收益率相对还是比较安全的。内地的城市租金收益率1~1.5%,大概65年左右才可以回本,相对来说泡沫大了一点。


3)是否能用财务杠杆。炒股票千万不要利用杠杆,融资融券,赚的时候可以赚,但亏的时候也会无限扩大。但是购置房产的话,建议投资人能够利用杠杆的话就尽量利用。举个例子,购买纽约、伦敦、悉尼这些一线城市的房产,利用杠杆可以帮助我们放大收益率,而且房产的安全性和稳定性要高于其他的一些金融产品,所以能不能利用财务杠杆来进行房产投资也是很重要的一个考量因素。


4)房产流动性。房产安全系数相对较高,但其最大的一个缺点就是流动性,不可能今天买来,明天就把它变现,房产从买入到卖出总要一个时间段,属于中长期持有的产品。




不同需求高净值人士的海外置业考量

Q: 出于投资的需求,海外置业应该考虑哪些问题?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

程怿

莱坊国际投资部主管

在投资海外房地产的时候,除了要考虑安全,之后的后续服务也很重要。在境外,我们作为外籍人士,后续的物业管理、包括将来的退出,都需要有当地的机构去处理。像莱坊在帮客户做境外投资的同时,也做好了将来退出机制的准备。房产是一个比较长线的投资,客户在买进的时候,我们已经规划好了之后的退出,以及将来的租赁、维护和保养,是一条龙的服务。




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

施文捷

淳石资本首席运营官

我很同意程怿先生之前提到的,买房子一定要用足杠杆。做投资,第一要看自己的可投资金额有多少,然后再看自己的可承受风险是多少。海外置业投资首先要看投资回报率,未来的投资更倾向于平稳的发展。如果就风险程度、稳健程度而言,还是在英国、美国这些国家进行置业投资来得安全。海外置业投资的确首先要考虑政治因素一定要避免那些有政治风险的国家和地区。另外就是投资本金的安全性以及不要追求太过高的收益,在平稳、合情合理的区间范围内我认为都是可以接受的。



“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

淳石资本首席运营官施文捷先生正在做话题分享



Q:鉴于孩子之后要出国留学,如何进行海外置业规划?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

龚雪

莱坊国际投资部高级业务发展经理

学区房其实不只适用于中国,有个经济原理:学区资源会推动房价。任何城市为什么是具有竞争力的城市关键要看它的资源,关键看它的资源是否具有竞争力,人力资源、交通资源、医疗资源、文化资源等等。说回留学,如果想把子女送到国外去留学,需要提前去规划,做到投资跟教育两不误,把不确定性变为确定性,以房养学。与其十年后后悔,不如提前进入市场。以伦敦为例,投资房地产的收益来源于三部分,一个是汇率,一个是租金,还有就是房产自身的增长,三个复合增长我们推算10年后的房产价值是翻一倍的。


现在很多家长想得没有那么长远,但就我看了这么多案例,我认为凡事要提前去规划,把不确定性变为确定性。如果出于孩子留学的目的进行海外置业,您可以现在就开始规划,无论是在纽约还是伦敦,您可以先去购置一套房产,找一家提供一站式服务的机构,要把留学和投资捆绑在一起进行考量




Q:出于传承的需求,在海外置业上有何建议?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

程怿

莱坊国际投资部主管

在中国传承还是比较难,有句古话叫富不过三代,因为我们现在还是人治国家而不是法治国家。欧美那些大国为什么能百年老店比比皆是,但回头看中国百年老店却凤毛麟角,因为海外有以法制为基础的政治体制。私人财产神圣不可侵犯,是不能收回来的,所以在境外投资物业我认为是传承的一个手段。我经常说一句话:“资产安全保障一生”,人有没有移民出去并不是最重要的,最重要的是要把你的资产放在最安全的地方,这样无论你人有没有移民出去,你这一辈子肯定是安全的。




海外置业时要规避哪些投资误区?


Q : 海外投资置业时要注意哪些误区?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

俞俊

莱坊国际投资部副董事

首先,在海外置业时要分清自住和投资的区别。举个例子,有些客户可能要出国陪孩子上学,孩子在伊顿上学就要把房子买在伊顿,孩子在剑桥上学就要把房子买在剑桥,其实这是一个误区。他们的理念可能是等到孩子读完书就把伊顿或者剑桥的房子卖掉,但其实不一定卖得掉,那些区域都是传承了几百年的老房子,在你手里三年是很难卖得掉的。我会建议这些客户还是把房子买在伦敦,伦敦的租金收进来以支付他在伊顿或者剑桥的房租,这就是要分清自住和投资的区别。


另外还有一点,很多市场上的房产代理机构会告诉你,房子买了以后在交房之前你可以进行转卖。但是我要提醒大家,的确可以转卖,但这只是作为一个保护条款,是用来保护自己的,而不是一个投机条款,并不是利用这个条款来赚钱的。如果一个客户在交房之前他的财务状况出现了一些问题,他可以利用这个条款退出,亏一点钱把房子转卖给他人,但并不能通过这个方式去赚到钱。



“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

莱坊国际投资部副董事俞俊先生正在与听众互动交流



Q:投资海外房地产时,应该投资市中心还是周边区域?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

俞俊

莱坊国际投资部副董事

房地产市场有三大效应:货币效应、滴水效应和涟漪效应。

在这里我要着重说一下涟漪效应,以2016年为例,我们可以看到伦敦市中心房价的涨幅在往下走,市中心周围的区域却在上涨。汇率低的时候要投资市中心,以很低的价格去抄底,因为等之后最先复苏的一定是市中心。除了市中心之外,周围的区域也可以进行投资,因为有涟漪效应会波及周围的区域。对于首次置业者,要考虑第一个鸡蛋放在哪里的时候,这些市中心周围的区域是保值的,等到合适的时候再往市中心移,所有的投资都是以安全第一,其次再去看是否赚钱。


“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区





Q:对于有多种需求的客户,如何为其选择出最符合的海外地产项目?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

俞俊

莱坊国际投资部副董事

我从事海外房地产10年,在此期间我没有遇到一个客户能够找到满足他所有要求的房产。如果一个客户有很明确的要求,而且这些要求一定要全部都满足,那他是找不到这样一个房子的。拿着很多的不确定性去找一个确定的东西是很难的,但反过来,你能看到的是确定的东西,那你可以去满足那些不确定的东西。海外的房地产投资很多时候是一个教育的过程,要让客户明白没办法找到一个房产是可以满足他所有需求的,你能做的就是在为客户做选择时,让客户把所有想要得到的东西都先写下来,然后再按其重要性进行排序




当前海外哪里最适合投资房地产?


Q:下一处热门投资标的在哪里?




“不确定”之下,如何规避海外置业甄选时的风险和误区

程怿

莱坊国际投资部主管

全世界的投资热点太多了,近几年,虽然出现了很多“黑天鹅”、“灰犀牛”的事件,对于投资客来说是有风险的存在,但更多的是一些机会。放眼全世界,值得投资的热点城市很多,但综合我以上的分析,我认为伦敦是非常值得投资的一个热门标的


投资海外房产首先要考虑政治风险,英国是全世界的“保险箱”,是富人的“避险天堂”,是全世界最早讲法律的国家,800年前《大宪章》就规定了“王在法下”,宪法中更列私有财产神圣不可侵犯在这样一个政治安全的宏观条件下,对客户的投资本金是非常有保障的。


然后再是经济安全,正由于它的政治稳定,英国的经济也是非常安全的。2007、2008年全球金融危机,全球对未来有不确定性,对未来是唱衰的,当时整个英国地产跌了20%,伦敦跌了5%,到了2011、2012年经济开始慢慢复苏,美国和英国又满血复活了,房产也复苏了。中国的房产这几年是一天一个价,但老牌的资本主义国家房价的增长相对来说比较稳定,像美国、英国、澳大利亚平均的增长率在7~8%,每8~10年翻一个倍。


如果大家近阶段有兴趣去海外投资房产的话,可以关注全球财富排名前几位的,这些地方有一个共性,很多都是英联邦的国家。再来说回教育,我们国家出去留学的目的地,美国、英国、澳大利亚、加拿大、新西兰,这些国家是留学热门地,在这些地方进行房产投资也是比较安全的,而且收益率也相对稳定,因为是英联邦的国家,所以我觉得下一处的投资焦点还是伦敦。无论英国脱不脱欧,它自己都有一个修复修整的本领,所以我们也看到,像李嘉诚还是非常看好英国的政治稳定和经济安全的,所以他将大量的资产投资伦敦的房地产。



11月29日,11月财富思享会“2018年海外置业标的甄选指标解密”在上海高级金融学院浦东校区成功举行。40余位来自财富管理机构的投资顾问,移民、留学机构从业者以及有海外置业需求的高净值人士参与了此次活动。


全球领先的私营房地产顾问服务公司Knight Frank莱坊国际投资部主管程怿先生、莱坊国际投资部副董事俞俊先生、莱坊国际投资部高级业务发展经理龚雪女士,以及淳石资本首席运营官施文捷先生,为大家更立体地分析未来全球房地产投资的发展趋势,并由学习到运用,帮助大家沉淀出了一套有效的甄选经验。



★ 关于财富思享会 ★



“财富思享会”是《财富管理》杂志社发起的沙龙及闭门精品活动,旨在为同业和跨业间分别搭建起战略沟通桥梁,加强国内财富管理市场新业务模式探索。


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