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实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困

日期: 2017-12-11
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实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困


家族信托作为全球盛行的财富保护传承工具,在境内的热度也逐步攀升,渐渐为人们熟知。笔者作为一名从业二十多年,从事家族信托与财富保护传承规划长达十年的专业律师,在近几年的工作实践中,切身感受到境内家族信托的迅猛发展。


笔者参与过大量家族信托与财富保护传承规划方案的设计,见识了各类委托人的不同要求与表现,其中,一位中国老人C 先生设立不动产家族信托的案例令笔者印象最为深刻。


本文,笔者将将通过C 先生不动产传承实操案例,尽可能展示境内不动产家族信托实务的不同风采。为保护当事人隐私,文中所述当事人身份及内容均作了技术性加密处理,请勿对号入座,如有雷同,纯属巧合。



01


需求旺盛的不动产信托


中国境内作为全球富裕人群成长最快的地区之一,私人财富保护与传承规划专业服务需求日趋旺盛,部分具有远见的私人银行、信托机构及执业律师等金融机构与专业人士,率先把家族信托服务产品带进中国境内,并得到了监管层支持,在近几年得到了快速的发展。


基于自身利益、认识不足及成本考虑等原因,中国境内家族信托所涉资产一直以现金为主,现金资产放入家族信托有四大优势:


● 第一,现金资产流动性好,操作简便,运用灵活;


● 第二,现金资产可以通过投资理财产生持续增值,为服务者带来较高的后期收益;


● 第三,现金资产可以绕开所有权转移登记的限制,进出自由,且基本无税务负担;


● 第四,现金资产还可以免除非现金资产带来的经营管理风险。



在最近十多年的房地产热潮中,中国境内房地产独具的强大保值、增值及投资功能,被市场一再印证。因此,中国境内高净值人士几乎都持有大量房地产,很多甚至占据了私人财富的主要部分。


为了有效解决房地产资产的安全和传承问题,高净值人群通过长期实践和对比,逐步认识到不动产家族信托的优势,不仅可以满足规避债务、解决限购、防范婚变继承纠纷及交班需要,也是对未来可能开征遗产税的未雨绸缪,因而越来越多的高净值人士开始计划把有传承需要的不动产装入家族信托。


实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困



02


七旬老人C先生的烦恼


笔者服务的高净值客户中,C 先生具备独特的商业眼光,他在一次自然灾害后趁低位在国内的一个二线城市近效购入100 多亩土地和房产,并随后将部分土地开发成文化产业园,随着当地经济的发展和城区的扩大,土地价格不断升温, C 先生也从中获取了丰厚的回报。


C 先生已经七旬高龄,经历过历史的变动,积累的财富足够家族成员好几代人享用,但他内心一直有一个心结:我这片土地升值潜力大,资源非常稀缺,加上产权存在一定瑕疵,如果被哪位“有势力”的人看中了,我一介草民,如何守得住?


C 先生作了很多尝试,希望给自己持有的这些土地与房产设置一个保护机制,既使自己百年之后,这些资产依然能够得到良好的保护,造福自己的后代子孙。


C 先生已经将这些土和产权归集到不同家族成员名下,希望能够分散风险;同时考虑立一份遗嘱,不想以后子女为争产闹得家庭不和。


另外,C 先生还在与当地政府沟通,试图将名下的景区资源设立为慈善项目,从而长久的运营下去,但在详细了解慈善项目的非私益性质后,C 先生放弃了这种想法。


C 先生表示,虽然思考与尝试了多种方式,但依然无法消除自己对这些资产安全的担心,特别是在自己百年后,子女们如何处理这些资产,心里更是没有底。如何让这些资产更加安全,持续为家族后代造福,实现多代传承的“守富、传富”目标,一直困扰着C 先生。


实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困



03


办法总比困难多


C 先生通过其在金融机构工作的家人推荐,了解到笔者所在的盈科家族信托中心在家族信托与财富保护传承法律服务方面的丰富经验,遂盛情邀请笔者团队前往洽谈。


笔者在初步了解情况后,凭直觉判断,如果要实现C 先生的全部目标,非不动产家族信托难以达成。相比蓬勃开展的资金家族信托和越来越受重视的股权家族信托,不动产家族信托因为涉及财产价值高、法律关系复杂、操作难度较大等特点,实践中较为少见,不仅需要复杂的交易方案设计,而且可能会涉及较高的税务成本。但一旦成功实施,将会对C 先生全家带来无尽的利益及多代的福祉。于是笔者立即安排了拜访C先生的行程,但由于工作繁忙,最终成行已是一个月后的事情。


▼ 复杂不是障碍


笔者一行见到了C 先生后,发现C 先生虽然年过七旬,但精神矍铄,身体硬朗,头脑清晰,谈吐不凡。C 先生亲自陪同我们开车来到了他的文化产业园区,已经开发的部分占全部土地的一半左右。随着车辆驶入一个不显眼的大门,向一条偏僻的小路前进不到一公里,突然眼前一亮,里面竟然藏着世外桃源一般的美景,让人心旷神怡,实在是不可多得的自然风光资源。C 先生计划要在这里建立高端旅游度假村。


C 先生如数家珍,详细介绍了这些土地与房产的取得过程和现状,土地所有权属非常复杂,部分为国有,部分为集体所有,部分从其他村民手中私自取得,部分自行填平开发,还有部分无权利来源。产权部分登记在公司名下,部分登记在家族成员个人名下,部分只有私下协议,还有部分只能提供施工及实际占有证明,权利非常不完整(如图)


实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困


C 先生希望在对这些土地房产进行妥善安排后,再进行进一步开发。笔者在对该所涉土地与房产进行了全面调查和分析后认为,产权虽然存在较大的复杂性和权利的不完整、不确定性,但在现实经济活动中,资产权利不完整是常见现象。


比如取得某项资产的临时使用权、某项权利的收益权、临时建筑的租赁权、限制流通财产的协议转让等,这些财产权在法律上可能无法得到全面保护,但在实践中大量存在,也确实能够给当事人带来短期或长期利益,不能因为这些财产权利的不完整而忽略它们的存在。


因此,笔者向C 先生建议可以通过资金+SPV 模式将全部资产转放家族信托中进行持有,进而达到隐蔽财产、控制风险及多代传承之目的。


为了消除C 先生的顾虑,笔都为C 先生详细介绍了 “资金+SPV” 家族信托模式法律原理和具体架构。


笔者受托的很多高净值客户都有将股权或房地产放入家族信托的需求,但由于境内没有信托财产转移登记制度,如果把委托人名下的股权或房地产直接作为信托财产放入家族信托,在操作上存在较大的法律障碍。


在实操时委托人只能通过买卖或赠与方式把上述财产直接转入受托人名下,而受托人作为直接买方或者直接受赠人,取得的财产在法律性质上属于自有财产,与其他固有财产容易产生混淆,如果受托人发生债务或者破产,这些信托财产将难以保持独立而不受牵连。


同时,受托人直接持有非资金信托财产,如果发生管理不善或侵权等纠纷,容易把受托人牵涉其中,作为金融机构的信托公司,如果经常因为非资金受托财产的管理经营风险而被告上法院,一定不胜其扰,难以为继。


2015 年初,笔者首次在股权家族信托中引进SPV 概念,设计出资金+SPV 家族信托模式。根据《百度百科》的解释:


SPV 即英文Special Purpose Vehicle 的缩写,中文一般翻译成特殊目的裁体,目前已经广泛运用于证券行业的资产证券化业务中,其职能是在离岸资产证券化过程中,购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券,向国外投资者融资。


资金+SPV 模式家族信托,就是首先设立一个资金家族信托,因为资金进入家族信托,没有转移登记的障碍,信托账户中的资金属于信托财产,可以购买任何资产,买入的资产也属于信托财产,绕开了非资金财产进入信托的法律登记障碍。


同时,在资金信托下面搭建SPV 架构隔离层,再持有终端股权或不动产资产,将信托财产权与实体经营管理相隔离,即受托人只持有非资金信托财产的财产权,而经营管理权放在SPV 之下的股权架构中,由委托人指定的经营管理者负责经营管理,产生的收益或者变现产生的资产可以上传到资金账户中,实现资产的流动,同时也避免了受托人因非资金资产管理不善带来的法律风险。



实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困


特别需要指出的是,通过信托持有的股权资产,经过适当安排后,未来产生的利润向信托股东分红以及向受益人分配信托利益时,可以按照规定享受分红延税和一定条件的个人所得税免税效果。


C 先生的土地与房产也是采取和资金+SPV 家族信托模式,资金家族信托下进行多层次SPV 架构设计,C 先生及其指定人持有的房地产,特别是权利不完整的土地与房产,均通过SPV 持有的公司间接持有,旨在满足家族信托非资金财产的财产权与管理经营权相分离、信托利益与信托财产负债相隔离、受托人作为信托财产名义所有权人与信托资产经营风险相隔离、财产控制人风险与资产受益权享用相分离等需求。通过“资金+SPV 家族信托”模式,解决了C 先生的下列诸多问题:


实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困


1.“ 资金 +SPV 模式家族信托”,能解决非现金信托财产转移登记问题


C 先生的房地产,无需进行信托转移登记,而是由资金家族信托下设的SPV 持有的公司,通过正常交易等合法形式顺利装入家族信托,绕开了非现金信托财产转移登记问题。


2.“ 资金 +SPV 模式家族信托”,更易得到信托公司支持


C 先生通过SPV 持有的终端公司控制景区和房地产项目,可以由其指定的实际经营者自主进行投资、融资、并购、开发等各种经营行为,无需处于顶端的受托人信托公司批准同意和发生直接关系,解决了信托公司被纠纷与诉讼牵连的风险。假如SPV 持有的经营性实体破产、清算,也不会波及处于顶端的受托人信托公司。


3.“资金+SPV 模式家族信托”,解决了不动产的实际经营管理和风险隔离问题


C 先生通过受托人信托公司履行一定的授权手续,授权C 先生指定的经营团队承担经营管理责任,解决了不动产装入信托后的实际经营控制问题。而C 先生也实现了从财产所有人向职业经理人身份的转换,既能轻松行使经营管理权,又不担心因债务、婚变和继承产生的风险。


4.“ 资金 +SPV 模式家族信托”,能够满足C 先生的家族传承需要


SPV 控制下的经营实体产生的利润分红最终会回到资金信托账户里,通过对资金信托方案的巧妙设计,能够解决C 先生指定家族成员的生活需求、健康保健、子女教育、公益慈善等信托目的,更能满足C 先生家族多代传承的需要,并能够有效规避未来可能开征的遗产税。


5.“ 资金 +SPV 模式家族信托”,能够有效延免个人所得税,规避限购政策


资金+SPV 模式虽然能够解决非资金财产装入家族信托的登记障碍,也能解决受托人被潜在经营风险牵连的问题,但股权和不动产通过交易方式进入家族信托架构,将会产生一定的税务负担。


除了可以通过税务筹划和合理安排有效降低外,C 先生将来终端经营性实体产生的股东分红进到资金信托账户时,无需和个人股东分红一样马上预扣个人所得税,而是暂时无需交税,直到未来向受益人分配信托利益时,才可能产生个人所得税,如果不是直接分配资金或财产权,个人所得税将会一直免交下去。同时,通过终端公司持有房地产,还能够绕开目前的限购政策。



实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困


经过上述特殊家族信托架构安排,C 先生所有的土地和房产均得到了有效的保护和控制,可以继续开发,并能够为其家族多代子女提供生活品质保障,从而满足C 先生倡导的家族企业收益合理分配,家族成员互助互利的财富传承需要。


在向笔者详细了解了家族信托的相关知识后,C 先生对设立不动产家族信托产生了浓厚的兴趣,并提出一个朴素的想法:如果我这些资产放进家族信托后,登记的所有权人就是信托公司,而选择的信托公司的股东又是央企、国企,也就是说,外人只能看到这些资产是大型央企、国企持有的,当地的地头蛇肯定不敢随便打我的主意。


我们听完都笑了起来,内心不得不佩服C 先生独特的生活智慧。因为设立家族信托后,资产将从委托人名下转移至受托人名下,且不对外公开查询,类似于是信托公司开立的秘密账户帮助委托人和受益人代持资产,从而达到隐秘财产的目的。没想到C 先生一眼就能洞查此中玄机。


C 先生还提出将现金、股权、房产、汽车、珠宝、字画、古玩等各种可流通动产、不动产及无形资产,都装入设立的家族信托中,实现家族资产的最大保护和传承安排。


对此,笔者根据C 先生的实际情况给予了不同建议,家族信托虽好,但不一定要把所有财产均放入其中,保持部分财产的自由度和流动性,也不失为一种理性的选择。


实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困



04


资金+SPV家族信托详解


根据C 先生的初步意愿,将首先拿出一笔资金,先设立一个资金家族信托“C 氏家族信托”, 随后设立SPV 架构并装入不动产项目。信托受益人由C 先生指定,如包括C 先生及其配偶、子女、孙子女及其后代,还包括其他家族外部受益人。信托监察人由律师事务所担任。


C 先生的不动产家族信托,可大致分为2 个阶段,即信托设立前阶段和信托设立后阶段。


信托设立前阶段,家族信托律师对C先生资产进行尽职调查,全面梳理、分析风险,在此基础上架构设计、SPV 搭建。


信托设立后阶段,C 先生与家族信托律师及信托公司签署信托文件,设立一个资金家族信托、C 先生按约定办理资产转移。


随后,受托人根据约定,成立独立的SPV 公司,装入特定不动产,并按信托约定向C 先生指定的受益人分配信托利益。信托运营期间,由指定的律师事务所提供法律监察服务。


实例分析:一位高净值人士的境内不动产传承之困



05


后记


“窗含西岭千秋雪,门泊东吴万里船”,当笔者为C 先生整理完毕“资金+SPV 模式家族信托”方案的初稿时,C 先生脱口而出杜甫的这首绝句。


确实,包括C 先生在内的中国高净值人士,他们肩负整个家族振兴、传承的责任,埋头于事业,驰骋于残酷的商海,往往难以静下心来欣赏近在窗边的美景,而当通过“资金+SPV 模式家族信托”的方式彻底解决了不动产设立家族信托的难题,笔者能够切身感受到了C 先生的如释重负,在C 先生喜笑颜开的那一瞬间,笔者也仿佛看到了C 先生的不动产资产在设立家族信托后,排队进驻防风港,由专业人士加以良好维护,并在日后的漫长日子里安全航行万里的壮观场景。


(本文作者李魏系盈科律师事务所高级合伙人,盈科全国家族信托中心主任兼首席律师,2017 全国私人财富规划师优秀个人一等奖与行业领袖人物大奖获得者。


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