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如何在悉尼斩获18%年化收益率

日期: 2017-12-08
浏览次数: 1835
来源: 《财富管理》

投资房地产是个经久不衰的话题。

 

当我们准备投资房地产,特别是海外购房时,免不了要费一番思量,比如,去哪里买?买什么类型的房子?能否在购买国贷款?投资回报率高不高?等等。面对这些疑问,经验丰富的买家一般可以从容应对,而经验不足的买家则需要提前做好功课,避免因盲目而导致投资失利。

 

121日,居外网服务号开办《居外买家故事》正式上线。“关注全球房市,分享购房故事。”随着分享经验的朋友越来越多,相信相信买家在海外购房过程中也能更好地规避风险,成功置业。


案例分享

 

买家:查理先生

身份:澳洲居民

目的地:澳洲悉尼圣雷纳兹区

置业目的:投资

购房类型:新房(公寓)

购房预算:73万澳元(约365RMB

置业结果:成功置业

 

随着澳州房地产市场的火爆,查理先生于2014年年底购买的这套公寓一共花费了73万澳元,而到目前为止,同类房产售价高达110万澳元,在两年多的时间内,这套房产升值了37万澳元。这是一次成功的置业。查理先生购买的这套物业租金收益率4%,两年多时间投资回报率51%,年化投资回报率约18%。听着是不是还不错?

 

 如何在悉尼斩获18%年化收益率

 

查理先生是如何做到的呢?

 

『前期准备』

 

首先,要仔细研究买房目标区域的市场情况 ,做到有的放矢。比如联系房产中介,咨询市场情况,同时与当地专业的房屋销售网站给出的数据做对比,如果中介所说的收益与其它的数据差距太大,那就要当心了。一定要多问几家中介试试,没有坏处;

 

其次,确定自己的预算范围。为什么要确定预算范围呢?假如看上一套价格超出实际购买能力太多的房子,结果就是费时费力没有任何意义;

 

第三,了解当地的政策与法规。比如在澳洲,只有具备职业资格的中介才可以开展中介业务。大家一定要小心黑中介,万一不幸被黑中介骗了也不要慌张,第一时间去到当地的州政府交易厅以及中介行业协会投诉,有很大的希望能够挽回损失的。另外,州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍,没有经验的买家可以先好好看看

 

第四,除了找靠谱的中介,还要联络会计师和房贷顾问。找会计师主要是了解一些税务的问题,比如假若房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民,购买房屋一年之后出售的话,盈利部分的50%得计入纳税收入。找房贷顾问需要了解的是,假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款,一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约,需要支付贷款银行一定数额的罚金大家引以为戒

 

第五,了解购房的税收和其他费用也特别重要。在澳洲买房时,买家需要缴纳的最大一笔费用是印花税,最高可达房价的5%。不同房产的印花税是不一样的,比如案例中的这套73万澳元的房子,印花税就交了2.7万澳元,大概是房价的3.7%。而且,海外买家还需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的而费用,100万澳元以下的房产需缴纳5000澳元。

除此之外,在购房时还有律师费,在悉尼大概是900~1200澳元,这个律师费挺有必要的,因为一些其他的杂费律师会替你代缴,比较省事儿

 

最后如果买的是公寓,还要按季度缴纳市政管理费、物业管理费、水电费,宽带费一般按月支付;如果买的是别墅,是不用缴纳物业管理费的,但是要缴纳土地税。还有一年几百澳元的房屋保险费。如果房子买来不是自住,可以给中介一部分服务费让他们帮忙招租。对中介方,原则上是无需给他们支付任何费用的,因为开发商会给他们佣金。但是给他们支付一点服务费的话,也许购买到更高性价比的房子会更容易些,而且后期房屋帮忙招租也会相对容易,这个就取决于个人啦。

 

做完最重要的准备工作,接下来就是买房过程了。如何在悉尼斩获18%年化收益率

买房过程

买房过程虽然没有前期准备那么繁琐,但是也同样重要。

 

首先,多接触中介,找到位置不错、符合预算的房子,为了避免质量问题,还尽量要找口碑好的开发商。预算充足的话可以通过竞拍来拿下心仪的房子。房源选得好,才有最大可能增值获益。

 

其次,寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批,这个非常重要。现在澳洲银行基本拒绝给海外买家贷款,一旦付了钱假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来,那么买家有可能白白损失印花税以及10%的价款(若合同规定是10%)。

 

第三,选好房源、资金准备好之后,还需要选择好的律师进行合同谈判。好的律师会为你争取最有利的合同条件。自己要多关注一下交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等条款。按照合同规定,我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期,冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。

 

需要注意的是,通过竞拍拿下的房产没有冷静期!

 

第四,提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了,也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。交换合同时无需办理贷款,一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款

 

最后办理过户手续。当房子完工并验收合格,开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房,看看还有什么问题,然后拍照留底签字记录在案,给开发商大约二周时间整改。

 

房产过户前买家还必须办好银行贷款,如果是打算付全款的土豪,办理银行贷款这个环节就可以省略了,到时候直接拿支票给自己的律师,买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。

 

假若房产有贷款,那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的,买家拿到的是复印件。需要说明的是,房产的过户手续除了律师可以帮忙办理,买家自己也是可以办理的,只要您有这个专业能力!

如何在悉尼斩获18%年化收益率

 


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